قانون تغییر کاربری اراضی
در سال 1374 قانون گذاران کشور با درک صحیح از اهمیت صیانت از اراضی کشاورزی به عنوان یکی از ارکان توسعه پایدار ، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها را به تصویب رساندند تا ضمن ضابطه مند نمودن تغییر کاربری اراضی کشاورزی ، مجازات هایی را برای برخورد با متخلفین پیش بینی نمایند .
مطابق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری ، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها بر عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی ، مسکن و شهرسازی ، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت جهاد کشاورزی تشکیل میشود . تغییر کاربری اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین میکند و در سایر موارد ( تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها) متقاضی تغییر کاربری یا جانشین او (مانند ورثه یا وکیل او) باید درخواست کتبی خود را به انضمام مدارک و اسناد مربوط به دبیرخانه کمیسیونی که در سازمان کشاورزی هر استان مستقر است ، ارایه کند .
مفهوم تغییر کاربری
تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به معنای تغییر نحوه استفاده و بهره برداری از کاربری زراعی و باغی به کاربری دیگراست به گونه ای که مانع « تداوم » و « بهره وری » این اراضی گردد ؛ به همین خاطر ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1374/03/31 در این خصوص چنین مقرر نموده است « به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم و بهره وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد .»
بند ( د ) ماده یک آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1386 هیات وزیران در خصوص تعریف تغییر کاربری چنین بیان نموده هر گونه اقدام که مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ ها در قالب ایجاد بنا ، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود .
مرجع تعیین و تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها
تعیین و تغییر کاربری املاک واقع در محدوده شهری ، با توجه به ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، بر عهده کمیسیون مقرر در این ماده است ، اما براساس تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها «مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ ها ، وزارت جهاد کشاورزی است ... » همچنین براساس تبصره ماده 1 این قانون «تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی ، مدیر امور اراضی ، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی ، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد... » که این کمیسیون به کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها معروف است .
مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها
براساس ماده 1 دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده 10 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها مصوب 1385/8/1 مجلس شورای اسلامی ، موضوع ماده 11 تصویب نامه شماره 59879/ت 37110 هـ مورخ 1386/04/19 هیئت وزیران « اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زارعی و باغ های موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح های تبصره ۴ الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‌‌گردد :
1) برداشت یا افزایش شن و ماسه
2) ایجاد بنا و تأسیسات
3) خاکبرداری و خاکریزی
4) گود برداری
5) احداث کوره های آجر و گچپزی
6) پی کنی
7) دیوار کشی اراضی
8) دپوی زباله ، نخاله و مصالح ساختمانی ، شن و ماسه و ضایعات فلزی
9) ایجاد سکونتگاه های موقت
10) استقرار کانکس و آلاچیق
11) احداث جاده و راه
12) دفن زباله های واحدهای صنعتی
13) رها کردن پساب های واحدهای صنعتی ، فاضلاب های شهری ، ضایعات کارخانجات
14) لوله گذاری
15) عبور شبکه های برق
16) انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت های غیر کشاورزی
17) سوازندن ، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق
18) مخلوط ریزی و شن ریزی
19) احداث راه آهن و فرودگاه
20) احداث پارک و فضای سبز
21) پیست های ورزشی
22) استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی
23) احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
24) محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه)
25) صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح های موضوع تبصره ۴ فوق الذکر
26) صنایع دستی
27) طرحهای خدمات عمومی
28) طرح های تملک دارایی های سرمایه های مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی)
مصادیق مجاز تغییر کاربری
مطابق تبصره 4 ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها « احداث گلخانه‌ها ، دامداری ها ، مرغداری ها ، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود . موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست‌محیطی با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استان ها بلامانع می‌باشد .
براساس تبصره یک ماده 2 قانون مزبور « تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداری ها ، مرغداری ها ، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهدبود .» مطابق بند 3 از قسمت الف دستورالعمل ماده 1 آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها « فعالیتهایی از قبیل پرورش قارچ ، آبزیان ، اسب ، کرم ابریشم ، زنبورداری ، تولید نهال و بذر و … » را جزء تعریف سایر تولیدات کشاورزی آورده است .
براساس بند 1 از قسمت الف دستورالعمل ماده 1 آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها « کارگاه صنایع تکمیلی و غذایی و واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی، بنگاههای تولیدی ..» جزء موارد تغییر کاربری مجاز تلقی شده اند .
سوالات رایج درباره تغییر کاربری اراضی
1) آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها امکان‌پذیر است؟
مطابق قانون تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی ، مسکن و شهرسازی ، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است.
2) تشخیص اینکه اراضی مورد ادعا زراعی و باغ است و در خارج از محدوده قانونی شهر یا شهرک قرار گرفته با چه مرجعی است؟
اصولا تغییر کاربری این اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند ، در مواردی که به این اراضی مجوز تغییر کاربری داده می شود 80 درصد قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین گرفته می شود .
البته تغییر کاربری زمین زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی مالکین کم درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و تعاریفی که وزارت مذکور معین می کند مشمول این عوارض نمی شود ؛ همچنین است در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی برای تغییر کاربری این اراضی که از شمول پرداخت این عوارض خارج است .
3) تغییر بدون مجوز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها چه پیامدی دارد؟
چه مالک و چه متصرف این اراضی که به صورت غیرمجاز تغییر کاربری دهند علاوه بر پرداخت عوارض معادل مبلغ بالا ، به پرداخت جزای نقدی تا 3 برابر قیمت اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می شوند و دادسراها یا دادگاه ها موظف اند پس از اعلام مراتب از سوی وزرات جهاد کشاورزی ضمن رسیدگی خارج از نوبت بدوا دستور توقیف عملیات ساخت و ساز و یا هر نوع تغییر کاربری را صادر کنند ، البته فرقی نمی کند که مرتکب این عمل شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی و اگر کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها در اجرای این قانون مرتکب تخلف شوند به جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ ها به بهای روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد و چنانچه این تخلف را تکرار کنند علاوه بر جریمه مذکور از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری ها به صورت دایم محروم می شوند . سردفتران اسناد رسمی نیز در صورت تخلف از مقررات این قانون به 6 ماه تا 2 سال تعلیق ازخدمت محکوم خواهند شد .
4) نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری چگونه است ؟
همان طور که اشاره کردیم تغییر کاربری اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند و در سایر موارد ( تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها ) متقاضی تغییر کاربری یا جانشین او ( مانند ورثه یا وکیل او ) باید درخواست کتبی اش را به انضمام مدارک و اسناد مربوط تحویل دبیرخانه کمیسیونی که در سازمان کشاورزی هر استان مستقر است ، ارایه کند .
کمیسیون درخواست‌های یاد شده را در صورت لزوم پس از اخذ نظر دستگاه‌های اجرایی مربوطه مانند شهرداری مورد بررسی قرار می‌دهد و حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ ثبت در دبیرخانه ، با رای اکثریت اعضا در مورد درخواست تصمیم می گیرد و مراتب بلافاصله به متقاضی اعلام می شود .
چنانچه کمیسیون با درخواست متقاضی موافقت کرد مراتب با نقشه و مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان اعلام می شود و پس از صدور گواهی مبنی بر واریز 80 درصد ارزش روز زمین و یا باغ ، مجوز تغییر کاربری صادر خواهد شد .
5) در صورت تغییر کاربری بدون مجوز و محکومیت متخلف مطابق حکم دادگاه بنا و تاسیسات ساخته شده نیز قلع و قمع می شود؟
با معرفی متخلف به مراجع قضایی و با احراز تخلف و اقدامات مغایر قانون ابتدا دستور موقت مبنی بر توقف عملیات و اقدامات خلاف قانون صادرمی شود و سپس برابر مقررات به اتهام رسیدگی و حکم صادر می شود در صورت محکومیت متخلف به پرداخت جریمه نقدی ، مرجع قانونی مربوط موظف است برابر حکم دادگاه پس از وصول جریمه ، مجوز بنا و تاسیسات را صادر کند .
مدارک لازم جهت تغییر کاربری زمین
در راستای تغییر کاربری زمین مدارک ذیل توسط مالک تهیه شود :
1) ارائه و تکمیل درخواست تغییر کاربری زمین
2) ارائه مدارک مالکیت
3) فتوکپی شناسنامه ذینفع (مالک یا مالکین) یا فتوکپی وکالت نامه
4) ارائه فیش پرداخت شده عوارض نوسازی در صورتی که نوسازی شده باشد
5) ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور
6) ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه
7) تعیین زمان جهت بازدید توسط کارشناس دفتر فنی
8) بازدید کارشناس دفتر فنی شهرداری از محل
9) بازدیدکارشناس شهرداری ازمحل وتنظیم گزارش وضع موجود
10) تکمیل کارت گذربندی
