تعریف سند اوقافی
املاک اوقافی به املاکی گفته می شود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره ی اوقاف در ازای اقساط 99 ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور مربوطه می کند .
البته ناگفته نماند مبالغ اقساط گفته شده در طول سال خیلی زیاد نیست و نکته قابل توجه آن است که پرداخت اقساط 99 ساله به معنای اجاره به شرط مالکیت نیست .
املاک اوقافی دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای فروش و خرید خانه ، رهن و اجاره آپارتمان و حتی ساخت و ساز در زمین آن ها وجود ندارد ؛ این املاک دارای سند اوقافی هستند که البته تفاوت هایی با سند ملکی دارد .
سند ملکی
اسناد ملکی شش دانگ هستند و به صورت تک جلد یا چند جلد در اختیار مالکان قرار می‌گیرد ؛ نکته مهم این است که چه مالک یک نفر باشد چه چند نفر ، نام آنها در هر سند که دارای شماره پلاک ثبتی مجزا است درج می‌شود و پلاک مذکور و هویت مالک به سادگی از طریق اداره ثبت اسناد و املاک قابل رهگیری است .
در سند ملکی هر فرد یک سند شش دانگ یا به اندازه سهم خود سند دفترچه‌ای و منگوله‌دار دارد و نباید منگوله دست خورده باشد . در سند ملکی حدود اربعه از چهار طرف شمال ، جنوب ، شرق و غرب مشخص شده است ؛ نقل و انتقال سند ملکی باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و غیر از آن اعتبار قانونی ندارد .
شماره سریال اوراق سند اهمیت زیادی دارد و تمام اوراق مربوط به همان سند ملکی است ؛ از همین رو باید شماره سریال تمام صفحات یکسان باشد .
نکته مهم دیگر این است که از نظر ارزش و اعتبار ، طبیعتا اعتبار ملکی شش دانگ از آن بیشتر است و همین امر باعث قیمت کمتر املاک اوقافی شده است ؛ اما در نهایت اختیار ملک اوقافی با کسی است که آن را خریداری کرده است ، گفته می‌شود ارزش یک ملک دارای سند ملکی نسبت به نمونه مشابه تا ۲۰ درصد بیشتر است .
نکته مهم دیگری که لازم است به آن توجه شود این است که هنگام معامله ملک وقفی ، علاوه بر اداره ثبت اسناد ، باید از اداره اوقاف نیز استعلامات لازم گرفته شده و در نهایت نکات مربوط به معاملات املاک اوقافی نیز رعایت شود .
تفاوت سند اوقافی با سند ملکی در چیست؟
این سند به مالک اختیار کامل نمی‌دهد و علاوه بر اقساطی که به صورت سالیانه به اداره اوقاف پرداخت می‌شود و بعد از ۹۹ سال درباره اجاره مجدد ملک اوقافی تصمیم‌گیری خواهد شد ، برای هر کاری از جمله نقل و انتقال باید اجازه اوقاف داشته باشید .
ملک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره‌نامه عرصه ملک موقوفه است و در واقع خریدار چنین ملکی فقط مالک اعیان ( ساختمان ) آن است و حق مالکیتی در عرصه ( زمین ) آن را ندارد ؛ یعنی در سند اوقافی شما صرفا مستاجر موقوفه هستید و مالک اعیان شناخته می شوید ، بنابراین هیچ فردی نمی‌تواند بدون دریافت مجوز از اداره اوقاف این گونه املاک را خرید و فروش کند ، در واقع یکی از تفاوت‌های این سند با سند ملکی این است که نه تنها بدون مجوز امکان خرید و فروش ندارد ، بلکه درباره هر گونه تغییری در املاک اوقافی باید چندین مرحله با حضور در اداره اوقاف پیموده شود .
یکی دیگر از تفاوت‌های این دو سند این است که سند ملکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و نقل و انتقالات آن هم در دفاتر اسناد و املاک صورت می‌گیرد ، اما سند اوقافی در اداره اوقاف تنظیم می‌شود و حتی به صورت دست‌نویس تحویل خریدار می‌شود و نقل و انتقالات این‌گونه املاک نیز با نظارت و مجوز متولی آن یعنی سازمان اوقاف صورت می‌گیرد .
انواع ملک اوقافی:
املاک اوقافی به طور کلی به چهار دسته تقسیم می شوند :
1) املاک وقفی آستان قدس
2) املاک وقفی شخصی
3) املاک وقفی سازمان اوقاف
4) املاک وقفی بقاع متبرکه
تفاوت اصلی بین املاک وقفی ، مربوط به متولی آن است . از نظر مسائل قانونی و ملکی با هم تفاوتی ندارند پس نباید نسبت به اینکه ملک وقفی کجاست نگرانی داشته باشیم این تفاوت صرفا به این خاطر اهمیت دارد که بدانید در امور مربوط به ملک ، با چه شخص و سازمانی سروکار دارید .
خرید و فروش ملک اوقافی
خرید و فروش املاک اوقافی مانند املاک شخصی است ، با این تفاوت که کلیه مراحل آن باید با تایید اداره اوقاف انجام شود ؛ نکته دیگر اینکه شما هنگام خرید و فروش ملک وقفی ، فقط اعیان ملک را می‌خرید و مالکیت عرصه ملک متعلق به متولی آن است و شما برای عرصه به صورت سالانه مبلغی را به عنوان اجاره به متولی پرداخت می‌کنید .
به طور کلی برای خرید ملک وقفی باید بدانید قدرت خرید و هدف از خرید شما چیست ؟ اگر تصمیم گرفتید که با توجه به شرایط و بودجه خود املاک اوقافی را خریداری کنید ، باید توجه داشته باشید که گاهی فروش این املاک برای مالک بسیار سخت است . که بخشی از این سخت بودن فرایند فروش به علت ناآگاهی و باورهای نادرستی است که مردم نسبت به املاک اوقافی دارند .
نکات مهم در معامله ملک اوقافی
1) توجه داشته باشید که تمام بدهی‌های ملک مربوطه به سازمان اوقاف یا متولی مربوطه ، پرداخت شده باشد ، برای این کار حتما از اداره اوقاف منطقه استعلام بگیرید .
2) در مبایعه‌‌نامه این معامله حتما ذکر شود که خریدار از اوقافی بودن ملک آگاه است در این صورت خریدار دیگر نمی‌تواند ادعا کند که از اوقافی بودن آن خبر نداشته است .
3) نکته دیگر این است که تا تاریخ تنظیم سند ، اجاره‌نامه به خریدار انتقال یابد تا از پیش آمدن مشکل بین خریدار و فروشنده جلوگیری شود .
4) همانطور که قبلا هم گفتیم در سند ملک عبارت”شش دانگ اعیان” به جای عبارت “شش دانگ عرصه و اعیان” ذکر شود .
سوالات رایج در مورد املاک اوقافی
1) آیا می‌توان سند اوقافی را به سند شش‌دانگ تغییر داد؟
خیر. سند اوقافی را نمی‌توان به سند ملکی تبدیل کرد.
2) آیا برای خرید ملک وقفی می‌توانیم وام بگیریم؟
بله حتما ، گرفتن وام برای املاک اوقافی با گرفتن وام برای املاک شخصی تفاوتی ندارد ، فقط اینکه برای گرفتن وام علاوه بر سند ملک ، باید اجاره‌نامه عرصه به نام خریدار منتقل شود تا بتوان وام گرفت .
3) میزان اجاره ملک اوقافی چقدر است؟
مبلغ اجاره خیلی قابل توجه نبوده و با توجه به شرایط مختلف املاک متفاوت می‌باشد ، به عنوان مثال برای یک زمین ۲۰۰ متری در منطقه‌‌ای از تهران حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان در سال است که باید به اداره اوقاف پرداخت شود .
4) چرا ملک اوقافی از ملک شخصی ارزان‌تر است؟
یک دلیل می‌تواند این باشد که در صورت ساخت‌وساز در زمین‌های اوقافی باید از اداره اوقاف استعلام به عمل آید و مبلغی به عنوان عوارض از سازنده دریافت خواهد شد .
دلیل بعدی نداشتن حق مالکیت نسبت به ملک و کم بودن اعتبار سند اوقافی نسبت به سند ملکی است ؛ در مورد املاک وقفی ، فقط اعیان ملک به فروش می‌رسد ، اما در مورد املاک شخصی ، عرصه و اعیان هر دو به فروش می‌رسند .
املاک اوقافی در شهر های مختلف ایران وجود دارد و متاسفانه به دلیل قیمت کمتر و تفکر اشتباهی که در جامعه پیدا کرده دید خوبی نسبت به آنها وجود ندارد ؛ در حالی که یکی از مزایای این سند می تواند برای افرادی باشد که بودجه کمی دارند ، چرا که نه تنها میتوانند صاحب ملک شوند ، بلکه اگر ملک اوقافی را به صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساخت و ساز روی آن وجود دارد .
