براساس اطلاعات استخراجی قیمت مسکن در استان تهران ( از سال ۹۰ تا تیرماه ۹۸) ، می‌توان افت و خیزهای قیمتی را در بازار مسکن مشاهده نمود. طبیعی است که بسیاری از فعالین این صنعت تلاش کنند تا با توجه به تجربیات و دانش خود نسبت به پیش بینی آینده کوتاه و بلند مدت اقدام نمایند که غالباٌ باتوجه به کمبود اطلاعات خام درست، نتیجه گیری‌های دقیقی صورت نمی‌گیرد. از این رو، در این مقاله سعی شده تا با رویکرد تحلیل تکنیکالی و بهره گیری از امواج الیوت نسبت به پیش بینی آینده بازار مسکن اقدام شود.
امواج الیوت چه می‌گویند؟
رالف نلسون الیوت سال ۱۹۳۸ بر اساس مشاهدات و تحقیقات خود نظریه‌ای را بر اساس تغییرات قیمت ارائه داد که بر مبنای آن دوره‌های حرکتی قیمت را در قالب الگوهای مشخص و تکرار شونده امواج توضیح می‌داد. این امواج روانشناسی توده مردم را در بازارها در قالب موج‌ها و الگوهای مشخص و تکرار شونده به ما نشان می‌دهد.
از دیدگاه الیوت، ویژگی‌های حرکات بازارهای مالی بر مبنای شرایط احساسی، معقول، تکانشی، ابهام و منطق گروهی شکل گرفته است و تغییرات قیمت از سه اصل الگو، نسبت و زمان ساختار می‌پذیرد. الیوت عقیده داشت هر اتفاقی که در بازار روی می‌دهد ریشه در گذشته قیمت دارد و با تحلیل الگوهای تکرار شونده پیشین می‌توان آن‌ها را به حال و آینده ارتباط و گسترش داد. (منبع : ایران بورس آنلاین)
حرکت قیمتی بخش مسکن از چه اجزایی ناشی می‌شود؟
حرکات قیمتی در بازار مسکن ریشه در فاکتورهای کلان اقتصادی به شرح ذیل دارند :
۱- میزان نقدینگی کشور که براساس آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی ۱٫۸۸۳هزار میلیارد تومان (اسفند ماه ۹۷) است و همچنان نیز با نرخ قابل توجهی در حال رشد می‌باشد. (این نقدینگی، بیشتر در دو بخش سپرده‌های بانکی و مسکن پمپاژ می‌شود.)
۲- دارایی‌های سمی بانک‌ها در حوزه مسکن با توجه به سرمایه گذاری‌های صورت پذیرفته از طریق تسهیلات و شرکت‌های اقماری زیرمجموعه بانک‌ها در حوزه مسکن و همچنین نرخ بهره بانکی .
۳- وضعیت درآمد و مخارج دولت. باتوجه به کاهش چشمگیر فروش نفت میزان کسری بودجه دولت در سال جاری افزایش چشم گیری خواهد داشت و دولت ملزم به کاهش مخارج و افزایش درآمدها به منظور جبران کسری می‌باشد. در این راستا، دولت ناچار به عرضه و مولد سازی برخی از دارایی‌های خود در حوزه مسکن می باشد.
۴- کاهش در میزان تولد و ازدواج که شاکله بخش مصرفی مسکن را تشکیل می‌دهد.
۵- میزان مهاجرت‌های ادواری به استان تهران که پیش بینی می‌شود با توجه به افزایش هزینه‌های شهر در بخش مسکن, مهاجرین جذب حاشیه‌های تهران شده و تقاضا در این بخش‌ها با بخش‌های مرکز شهر، تفاوت معنی داری پیدا کند.
۶- روند پس انداز خانوار که با توجه به افزایش هزینه‌ها، سیر نزولی داشته و این امر بر قدرت خرید بخش مصرفی تاثیر منفی دارد.
اما ورق معاملات در اردیبهشت ۹۷ برگشته و قیمت با برگشت سریع به سقف قبلی (۵٫۸۰۰٫۰۰۰ تومانی) به اصلاح پولبک زده و رشد شتابدار از خرداد ماه ۹۷ شروع شده است و رشد قیمتی ۱۰۰ درصدی را شاهد بوده‌ایم (رشد قیمت تا متری ۱۲٫۵۰۰٫۰۰۰ تومان). همانطور که مشاهده می‌شود رشد هر دو موج به میزان تقریباً ۳۰۰ درصد بوده است و پیش بینی می‌شود میزان کاهش قیمت نیز نزدیک به ۵۰ درصد و همانند موج پیشین باشد. (البته ممکن است کار موج ۲ همینجا به اتمام نرسیده باشد و ریزموج‌های موج آخر از موج دوم همچنان بازار را تحت تاثیر قرار دهند که البته احتمال پایینی دارد.)
پر واضح است که کاهش قیمتی تازه از برج ۴ سال ۹۸ شروع شده است و هنوز غالب قیمت‌های ابرازی از سوی مالکین با کاهش صورت گرفته، تناسبی ندارد، ولی متوسط قیمت معاملات منعقد شده، نشان از افزایش توان چانه زنی بخش تقاضا دارد. (شایان ذکر است، کاهش تعداد معاملات در مناطق مرغوب‌تر تهران، منجر به افزایش تاثیرگذاری قیمت معامله سایر مناطق در متوسط قیمت تیرماه شده است.)
پیش بینی آینده کوتاه و بلند مدت مسکن چگونه خواهد بود؟
باتوجه به تحلیل امواج و شاخص‌های کلان اقتصادی، در کوتاه مدت پیش بینی افزایش عرضه و کاهش شدید قیمتی می‌رود، اما این موج باتوجه به دید سنتی به بازار مسکن و نبود بازارهای کارای جایگزین برای ورود پول‌های بخش مسکن، آنچنان طولانی نخواهد بود. با خروج سفته بازان، اصلاح بازار روند کندتری به خود خواهد گرفت و این اصلاح کند، شاید سال‌ها زمان ببرد. رشد دوباره بازار مسکن منوط به افزایش قدرت خرید بخش مصرفی و ایجاد شرایط مناسب کلان اقتصادی، می‌باشد.
