به نقل از شابش، فرقی ندارد که فروشنده یا خریدار ملک هستید، در هر صورت لازم است با مراحل قانونی انتقال سند ملک آشنا شوید تا با اطمینان معامله را انجام بدهید.
متاسفانه تعداد افرادی که سرمایه و دارایی‌شان را به دلیل عدم آگاهی در معاملات ملکی از دست می‌دهند، زیاد است. برای این‌که شما جزء این افراد نباشید ادامه مقاله را دنبال کنید.
گام اول: شروع با مبایعه نامه
معامله با توافق خریدار و فروشنده آغاز می‌شود. خریدار، خانه یا آپارتمان را با شرایط گفته شده می‌پسندد و تصمیم قطعی برای خرید خانه دارد. مرحله اول تنظیم یک سند موقت بین دو طرف تا پیش از آماده شدن سند اصلی است. این سند موقت مبایعه نامه نام دارد که هم در بنگاه املاک و هم به صورت توافقی بین دو طرف قابل تنظیم است.
مبایعه نامه به قولنامه هم بین عموم مردم شناخته می‌شود. تفاوت قول نامه و مبایعه نامه به ارزش حقوقی آن‌ها است. قولنامه از نظر حقوقی ارزشی ندارد و قابل ارائه به دادگاه نیست، اما مبایعه نامه یک سند قانونی و حقوقی است. اگر قولنامه توسط دو نفر شاهد مرد امضا شود و تمام موارد لازم در آن ذکر شود، ارزش مبایعه نامه را پیدا می‌کند.
هنگامی که برای تنظیم مبایعه نامه به بنگاه املاک مراجعه می‌کنید، یک سند از پیش تنظیم شده در اختیارتان قرار می‌گیرد که موارد زیر را شرح می‌دهد:
-مشخصات فروشنده: مشخصات شناسایی، آدرس و کد پستی، شماره تلفن ثابت و همراه
-مشخصات خریدار: مشخصات شناسایی، آدرس و کد پستی، شماره تلفن ثابت و همراه
-ملک مورد معامله: مشخصات خانه یا آپارتمان مورد نظر، موقعیت جغرافیایی وهندسی، کروکی دسترسی، مساحت
-مبلغ معامله: مبلغی که طرفین برای این معامله روی آن توافق کرده‌اند.
-زمان معامله: زمان تنظیم سند اصلی، زمان پرداخت پول. اگر قرار است در چند مرحله پرداخت شود، زمان پرداخت هر بخش از آن معین شود.
-اگر کالاهای اضافی مثل موکت، پرده، کابینت و … همراه خانه فروخته می‌شود، باید در مبایعه نامه ذکر شود.
-اگر هریک از طرفین شرط خاصی در نظر دارند، باید با توافق طرفین در مبایعه نامه ثبت شود.
پس از توافق و تکمیل موارد گفته شده، خریدار و فروشنده مبایعه نامه را امضا می‌کنند تا اولین مرحله به پایان برسد.
گام دوم: اطمینان از معامله با دریافت کد رهگیری
در این مرحله اطلاعات ملک، خریدار و فروشنده در سیستم جامع معاملات ثبت می‌شود تا فروشنده نتواند آن را با خریدار دیگری معامله کند. پس از ثبت در سیستم، این معامله یک قرارداد رسمی تلقی می‌شود و طرفین ملزم به اجرای آن هستند. اگر خریدار یا فروشنده از معامله پشیمان شوند، باید هزینه‌ی فسخ مبایعه نامه را بپردازند.
این سیستم از حدود ده سال قبل راه‌اندازی شده است تا امکان کلاهبرداری را به حداقل برساند. پس از ثبت اطلاعات ملک در این سیستم، کد رهگیری برای خریدار و فروشنده پیامک می‌شود. داشتن این کد برای ادامه مراحل تنظیم سند الزامی است.
در این مرحله، بنگاه هزینه ثبت در سیستم و دریافت کد رهگیری را از طرفین دریافت می‌کند.
گام سوم: تسویه حساب با ادارات مربوط
اصل کار این مرحله به فروشنده مربوط است و خریدار فقط منتظر پایان این مرحله می‌ماند. فروشنده با مراجعه به برخی ادارات، هزینه‌های مربوط به مالیات و عوارض را پرداخت می‌کند. برای انجام این مرحله به ترتیب زیر اقدام کنید:
-ابتدا تمام مدارک شناسایی یعنی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده و کپی آن‌ها را آماده کنید. اصل و کپی بنچاق و سند مالکیت را نیز به همراه داشته باشید و به یک دفترخانه ثبت اسناد رسمی مراجعه کنید.
در دفترخانه سند شما به صورت اینترنتی بررسی می‌شود. اگر سند در گرو بانک یا در محدوده‌ی طرح‌های شهرداری باشد، اجازه‌ی فروش را به شما نمی‌دهند. همچنین از شما می‌خواهند که از شهرداری و دارایی استعلام بگیرید که ملک شما به این ادارات بدهی ندارد.
-با نامه‌ای که از دفترخانه در دست دارید به شهرداری می‌روید تا اگر بدهی دارید پرداخت کنید. این بدهی‌ها مربوط به تخلفات پروانه ساخت، عوارض سالیانه شهرداری و هزینه جمع‌آوری پسماند و زباله است. پس از پرداخت هزینه‌های مشخص شده، شهرداری نامه‌ی تسویه حساب را به شما می‌دهد و استعلام دفترخانه را برایتان امضا می‌کند.
-مقصد بعدی شما اداره دارایی است که ۴% قیمت ملک را از شما دریافت می‌کند.
-پس از دریافت نامه‌های گفته شده، دوباره به دفترخانه بروید و استعلام‌ها را تحویل دهید.
گام چهارم: دریافت سند
در این مرحله خریدار و فروشنده با مدارک لازم به دفترخانه می‌روند تا مرحله‌ی نهایی ثبت سند جدید را انجام بدهند. پس از یک تا دو هفته سند ملک برای انتقال به شخص جدید آماده می‌شود.
برای سند زدن ملک چه هزینه‌هایی پرداخت می‌شود؟
-هزینه نوشتن مبایعه نامه و ثبت در سیستم
-هزینه‌های شهرداری و دارایی که به فروشنده مربوط است
-حق کمیسیون بنگاه که از هر طرف ۰٫۵درصد مبلغ معامله را دریافت می‌کند.
اکنون که با مراحل خرید و فروش خانه و آپارتمان و انتقال سند ملک آشنا شدید، فراموش نکنید حتما تمام مراحل را با دقت و در بنگاه‌های املاک معتبر انجام دهید. به این ترتیب می‌توانید در صورت بروز مشکل از حقوق قانونی‌تان دفاع کنید.
