بازار مسکن پایتخت طی ۱۰ ماه گذشته از سال جاری علاوه بر تغییرات قابل توجه در بخش قیمت خرید و فروش، شاهد تحولات جدیدی در بخش اجاره به لحاظ شیب رشد اجاره بها بود. به طوری که اجاره نشین ها طی ماه های گذشته از سال جاری با شوک افزایش قابل توجه نرخ اجاره مواجه شدند.
این در حالی است که نسخه قابل اجرا و تضمینی برای مهار تورم در بخش اجاره بها تاکنون ارایه نشده است. کارشناسان بازار مسکن با توجه به چشم انداز آتی بازار مسکن و افزایش احتمالی سهم اجاره از مجموع بازار مسکن معتقدند مناسب ترین گزینه برای مدیریت بازار اجاره استفاده از تجربه سایر کشورها یعنی راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای است.
کارشناسان بازار مسکن با توجه به وضعیت فعلی و چشم‌اندازهای آتی بازار مسکن عنوان می کنند: سهم اجاره از مجموع بازار مسکن در سال‌های آینده رو به افزایش است چراکه شواهد نشان می‌دهد که میزان رشد اقتصادی به حدی بالا نخواهد بود که بتواند توان ورود خانوارها را به صورت تام و تمام به بازار مسکن ملکی افزایش دهد، در نتیجه این موضوع باعث افزایش متقاضیان بازار اجاره می‌شود.
از دیدگاه آنها روند ورود متقاضیان مسکن استیجاری طی سال‌های پیش رو، رو به صعود خواهد رفت که شدت این صعود بیش از هر عامل دیگری وابسته به میزان رشد اقتصادی، تورم عمومی و تورم بخش مسکن خواهد بود. بررسی ها نشان می دهد: این سهم که در حال حاضر حدود یک‌سوم (۳۰ درصد) کل بازار مسکن است.
با این حال به نظر می رسد در حال حاضر اهرم تضمین‌کننده برای اجرای سیاست‌های کوتاه‌مدت تنظیم بازار اجاره و اعمال نرخ رشد مجاز اجاره‌بها وجود ندارد و همین موضوع باعث شده حتی در صورت تعیین حریم مجاز افزایش اجاره‌بها تضمینی از بابت اعمال نرخ مصوب نیز وجود نداشته باشد.
بهروز ملکی کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه موانعی بر سر راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای در ایران وجود دارد، گفت: مسکن نیز مانند سهام، دو نوع بازدهی به همراه دارد: یکی عایدی سرمایه که از محل افزایش قیمت مسکن تامین می شود و دیگری سود سرمایه که باید با اجاره مسکن به دست آید.
مطالعات حکایت از آن دارد که نرخ رشد بلندمدت قیمت مسکن، تقریباً منطبق با تورم عمومی است. بنابراین افزایش قیمت مسکن، در واقع جبران کاهش ارزش ناشی از تورم عمومی است. در واقع بازدهی واقعی مسکن باید از طریق اجاره‌بها تامین شود؛ بنابراین توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای رابطه مستقیمی با بازدهی ناشی از اجاره دارد.
وی ادامه داد: در ایران، با وجود اینکه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارهای مستاجر (حدود یک‌سوم) صرف پرداخت اجاره می‌شود، عمده بازدهی اسمی مسکن، مربوط به افزایش قیمت است، نه اجاره‌بهای دریافتی.
به گونه‌ای که طی دو دهه گذشته، متوسط بازدهی اجاره در شهر تهران (نسبت اجاره سالانه به قیمت مسکن) پنج تا هفت درصد بوده است. نکته دیگر آنکه در ایران عمر مفید یک ساختمان ۳۰ سال است اما در کشورهای دیگر این زمان به یک قرن می رسد.بنابراین با توجه به استهلاک و بازدهی پایین امکان اجاره داری حرفه ای نیست مگر مقدمات فنی و اقتصادی آن فراهم شود.
با توجه به این موانع برخی کارشناسان پیشنهاد می دهند ساخت مسکن به صورت انبوه و قرار دادن آنها در اختیار بازار اجاره‌داری با مقیاس وسیع می‌تواند روند راه‌اندازی این بازار و تثبیت آن در بازار مسکن را تسریع کند.
