به گزارش فصل تجارت،مسکن یکی از بخش‌های مهم اقتصاد کشور است که رونق آن نقش مهمی در اشتغال‌زایی و بهبود شاخص تولید ناخالص داخلی می‌گذارد. در دهه 80 با رونق ساخت‌وساز در شهرهای بزرگ این بازار وارد دوره رونق شد، اما با ورود به دهه 90 رفته‌رفته از عرضه واحدهای مسکونی کاسته شد و بسیاری از مالکان و فروشندگان با پیش‌بینی گران‌شدن مسکن از فروش آن دست کشیدند تا در زمان افزایش قیمت‌ها سود بیشتری به جیب بزنند، اما روند رکود مسکن به‌گونه‌ای پیش رفت که اکنون بیش از پنج سال از آن می‌گذرد و پیش‌بینی کارشناسان هم از رونق این بازار نقش بر آب شده است. اجرای طرح‌هایی نظیر مسکن مهر هم نه‌تنها دردی را درمان نکرده است، بلکه خود به زخمی عفونی تبدیل شده است که هر روز شکاف بیشتری برمی‌دارد. در این شرایط صاحبان خانه ترجیح می‌دهند با بالابردن اجاره‌بهای مسکن خود را از شرایط رکود هم بی‌نصیب نگذارند. به همین دلیل طی دو سال اخیر آمار مهاجرت به شهرهای حاشیه‌ای رو به افزایش گذاشته است. حال آنکه چگونه می‌توان جان تازه‌ای بر پیکره نیمه‌جان بازار مسکن دمید به پرسشی تبدیل شده است که به‌نظر می‌رسد مسئولان هم نمی‌توانند پاسخ قاطعی به آن بدهند. در این زمینه محمد عدالتخواه، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با «آرمان» گفت: «هم‌اکنون، نرخ‌های بالای سود بانکی نسبت به نرخ تورم و حجم بالای خانه‌های خالی، دو ترمز اساسی پیش روی رونق‌گیری بازار مسکن هستند.»
در حالی که پیش‌بینی می‌شد رکود مسکن بیش از چند ماه تداوم نداشته باشد، اما اکنون بیش از پنج سال به درازا کشیده است؟ دلیل آن چیست و رکود این بخش چه تاثیری بر اقتصاد می‌گذارد؟
بازار مسکن یکی از بازارهای مهم اقتصاد کشور است و به‌دلیل دارابودن صنایع پایین‌دستی متعدد تاثیر بسزایی در اشتغال‌زایی و رشد تولید ناخالص داخلی می‌گذارد و مسیر رسیدن به توسعه را هموار می‌کند. به‌مراتب رکود در این بازار و تداوم آن، شاخص‌هایی را که به آنها اشاره شد تحت تاثیر قرار می‌دهد. همان‌طور که در پرسش هم به آن اشاره شد، به‌رغم پیش‌بینی‌ها، این بخش مبنی بر ورود مسکن به دوره رونق در سال جاری، این بخش همچنان با غول رکود دست به گریبان است. رکود مسکن و ادامه آن عمدتا به‌دلیل این است که ما دو‌میلیون خانه خالی داریم. تا زمانی که تکلیف این دو‌میلیون خانه را مشخص نکنیم و قیمت این خانه‌ها کاهش نیابد، توان متقاضیان بالا نرود و اشتغال‌های ما فراوان‌تر نشود، این رکود ادامه پیدا می‌کند. همچنین خط تولید مسکن که بدون توجه به حواشی مساله به کار خود ادامه می‌داد، باید اصلاح شود. به‌عنوان مثال در گذشته وقتی که خانه تولید می‌شد، افرادی در بازار حضور داشتند که این خانه‌ها را خریداری و احتکار می‌کردند و بعد از مدتی با قیمت بالاتر به‌فروش می‌رساندند، اما امروز به‌دلیل اینکه ارزش‌افزوده خانه‌ها ثابت است و حتی میزانی از افت را تجربه کرده است، دیگر حتی همان افراد هم سمت خرید مسکن نمی‌آیند. البته تعداد زیادی خانه در دست عده‌ای خاص است و باید مشخص شود چه افراد و حقیقی و حقوقی مالکیت این خانه‌ها را برعهده دارند. در دوره رونق فعالیت موسسات مالی و اعتباری غیرمجاز، آنها وارد بازار مسکن شدند و احتکار این کالا هم توسط این موسسات صورت گرفت.
وضعیت طرف تقاضا در بازار مسکن چگونه است؟ با رشد تقاضا تا چه حد احتمال افزایش ناگهانی قیمت‌ها وجود دارد؟
در حال حاضر در بازار ما فقط متقاضی واقعی وجود دارد که متقاضی واقعی هم توان خرید ندارد. دهک‌های بالا هم به هر صورت در گذشته خانه‌ای را که نیاز داشتند، خریداری کردند و مشکل اصلی، دهک‌های پایینی جامعه است که باید فکر اساسی برای آنها شده و به بند 31 قانون اساسی توجه شود. به همین دلیل اکنون شاهد افزایش حاشیه‌نشینی و مهاجرت خانواده‌ها به شهرهای اقماری هستیم. در قانون اساسی پیش‌بینی شده است که به دهک‌های پایین جامعه باید توجه شود. بر این اساس باید به کارگران و زحمت‌کشانی که نمی‌توانند و نمی‌گذارند خانه‌دار شوند، توجه شود. طی این سال‌ها عده‌ای زمین‌ها را تصاحب کرده‌اند و حال به قیمت بالایی می‌خواهند به اقشار پایین جامعه بفروشند. این زمین‌ها به هر صورت، چه به‌طور مستقیم و چه غیرمستقیم، روی قیمت مسکن تاثیر گذاشت و مشکلاتی ایجاد کرد. در صورتی که این مساله باید یک‌بار برای همیشه حل شود و افرادی که در گذشته سودهای کلانی را که از این طریق به دست آوردند، به صندوق دولت بازگردانند که برای افراد بی‌خانه هزینه شود. ادامه فعالیت افرادی که به‌دلیل سود بالا در بخش مسکن فعال هستند، دیگر برای اقتصاد کشور منطقی نیست.
طرح‌های برون‌رفت از رکود مسکن را چطور ارزیابی می‌کنید؟ طرح‌هایی نظیر مسکن مهر و مسکن اجتماعی تا چه حد به برون‌رفت از رکود و کمک به تامین مسکن دهک‌های پایین کمک کرده است؟
اگر بدون حساب و کتاب بخواهیم مسکن را از رکود خارج کنیم، درست نیست. بلکه این خط تولید است که در مرحله اول باید اصلاح شود. پیش‌بینی آینده بازار مسکن همیشه از دشوارترین اموری بوده است که تحلیل‌گران با آن دست و پنجه نرم کرده‌اند. تعدد بازیگران، سیاست‌های دولت‌های مختلف، تغییرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانکی ، بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری (همچون بانک‌ها، بورس، طلا و دلار)، خط مشی‌های حمایت بانک‌ها در تزریق پول و وام به بخش مسکن، روند هرم جمعیت و ازدواج و تقاضای مسکن و ده‌ها عامل دیگر از مواردی هستند که پیش‌بینی آینده بازار مسکن را همیشه ناممکن کرده‌اند، اما می‌توان با بررسی روند بازار مسکن و برخی از مهم‌ترین عوامل رشد و رکود بخش مسکن، تا حدود قابل قبولی پیش‌بینی آینده بازار مسکن را انجام داد. بازار مسکن، به‌دلیل افزایش حجم نقدینگی و قدرت گرفتن بانک‌ها و موسسات مالی در دولت‌های نهم و دهم، رشد نامتعارف و حبابی را طی سال‌های 89 تا نیمه اول 92 تجربه کرد. این بازار از نیمه دوم سال 92 وارد دوره درمانی شد. شرایط رکود عمیق تا اواخر سال 94 بر این بازار حکمفرما بود که با تخلیه این بازار از سوداگران همراه شد. از سال 95، تحرکات اندکی در بازار مسکن مشاهده شد که در چند ماه آخر سال 96 این تحرکات بیشتر شد. البته نمی‌توان از این تحرکات، تعبیر به رونق بازار مسکن کرد، اما رکود هم برازنده آن نبود. به تدریج برخی از ترمزها از جلو پای بازار مسکن برداشته شد و آثار بهبود در این بازار دیده شد. بهبود درآمدهای نفتی و نرخ رشد اقتصادی به‌دلیل رفع تحریم‌های هسته‌ای و افزایش چشمگیر وام‌های خرید مسکن در دولت اول تدبیروامید، تاثیرات مثبتی بر بازار مسکن برجا گذاشتند. ولی حجم خانه‌های نوساز، بیشتر از آن بود که گریبان این بازار را رها کند. البته نباید از نقش مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، یعنی سپرده‌های بانکی غافل شد. جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن و بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن و بورس یا مسکن و دلار است. بر این مبنا نرخ بالای سود سپرده‌های بانکی، تاثیرات نامطلوبی بر بازار مسکن برجای گذاشته است. به‌گونه‌ای که یکی از عوامل موثر تطویل رکود مسکن را بدون شک می‌توان نرخ‌های بالای سود سپرده‌های بانکی دانست. هم‌اکنون، نرخ‌های بالای سود بانکی نسبت به نرخ تورم و حجم بالای خانه‌های خالی، دو ترمز اساسی پیش روی رونق‌گیری بازار مسکن هستند.
برای مشاهده همه باغ ویلا ها ، کلیک کنید
